Anwalt für Mietrecht
Kompetente Beratung vom Rechtsanwalt für Immobilienrecht
Archivbild: Moderne Wohnungen im Mehrfamilienhaus
Sonderkündigungsrecht
Grundsätzlich soll mit dem Mietrecht der Mieter davor geschützt werden, dass ihm willkürlich gekündigt wird.
Nun gibt es aber außergewöhnliche Situationen oder besondere Umstände, die das Mietverhältnis gravierend beeinflussen können. Darum hat der Gesetzgeber ein Sonderkündigungsrecht normiert, das sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags ermöglicht, wenn wichtige Gründe vorliegen.
Dies kann z. Bsp. auf Seiten des Vermieters Eigenbedarf nach § 573 BGB sein. Auf Seiten des Mieters, wenn der Vermieter wesentliche Vertragspflichten nicht erfüllt, insbesondere seine Pflicht zur Instandhaltung des Gebäudes nicht erfüllt.
Ein Sonderkündigungsrecht muss stets sorgfältig geprüft werden. Eine falsche Anwendung führt zu unangenehmen rechtlichen Konsequenzen.
Es ist entscheidend, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu kennen, diese sicher einzuordnen und sich im besten Fall fachkundigen Rat einzuholen.
Sozialklausel
Die Sozialklausel steht im engen Zusammenhang mit der Vorschrift des § 573 BGB. Sie bestimmt, dass der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nur dann durch ordentliche Kündigung beenden darf, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung geltend machen kann. Die Klausel kommt dann ins Spiel, wenn eine Maßnahme des Vermieters für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine außergewöhnliche Belastung darstellen würde, die er nicht ohne Weiteres tragen kann.
Sie findet besonders Anwendung in Fällen, in denen Mieter aufgrund persönlicher Umstände wie finanzieller Engpässe, Krankheit oder anderer besonderer Situationen in eine prekäre Lage geraten könnten. Die Klausel soll sicherstellen, dass Mieter in solchen Situationen nicht schutzlos den Auswirkungen von Mietpreiserhöhungen oder gar Kündigungen ausgesetzt sind.
Der Widerspruch gegen die Vermieterkündigung muss schriftlich erklärt werden und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen.. Allerdings gilt diese Zwei-Monats-Frist nur, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs, dessen Form und die Frist hingewiesen hat. Ansonsten kann der Mieter auch noch später – bis zum ersten gerichtlichen Termin des Räumungsrechtsstreits – der Kündigung widersprechen.
Die Anwendung der Sozialklausel erfordert deshalb eine genaue Prüfung der individuellen Umstände und eine sorgfältige Abwägung der Rechte von Mieter und Vermieter.
Mietmodernisierung und Mietanpassung
In einer sich stetig entwickelnden Immobilienlandschaft ist die Modernisierung von Mietwohnungen ein zentrales Thema im Mietrecht. Mietmodernisierung bezieht sich auf bauliche Veränderungen oder Renovierungen von vermieteten Immobilien, die dazu dienen, den Wohnkomfort zu verbessern und Energieeffizienz zu steigern.
Dazu zählen beispielsweise der Einbau neuer Heizsysteme, die Verbesserung der Wärmedämmung, die Installation von energiesparenden Fenstern oder die Modernisierung von Bädern und Küchen. Das Ziel ist nicht nur, den Wohnwert zu steigern, sondern auch Energie- und Ressourceneffizienz zu fördern.
Die Einbindung der Mieter in den Modernisierungsprozess und die Beachtung ihrer Rechte sind dabei von zentraler Bedeutung. So haben Mieter in Bezug auf Mietmodernisierung besondere Rechte:
Vermieter müssen den Mieter mindestens drei Monate im Voraus über geplante Modernisierungsmaßnahmen informieren. Hierbei muss eine genaue Beschreibung der Maßnahmen sowie eine Schätzung der zu erwartenden Kosten bereitgestellt werden. Mieter haben das Recht, die Modernisierungsmaßnahme zu prüfen und ggf. Vorschläge oder Bedenken vorzubringen.
Ein wichtiger Aspekt der Mietmodernisierung ist die Mietanpassung. Vermieter haben das Recht, die Miete nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme zu erhöhen. Diese Erhöhung ist jedoch an bestimmte Grenzen gebunden. Die jährliche Mieterhöhung nach Modernisierung darf nicht mehr als 8 Prozent der Kosten der Modernisierung betragen, vgl. 559 Abs. 1 BGB.
Mieter können zudem verlangen, dass die Miete über einen Zeitraum von sechs Jahren in gleichmäßigen Schritten erhöht wird.
Mieterhöhung
Mieterhöhungen sind ein häufig diskutiertes Thema. Für Mieter können sie zu Unsicherheiten und finanziellen Belastungen führen, während Vermieter berechtigte Anliegen bezüglich der angemessenen Miete haben. Ein fundiertes Fachwissen ist damit unerlässlich. Zunächst ist zu betonen, dass eine Mieterhöhung nicht ohne weiteres durchgeführt werden darf. Sie muss auf gesetzlichen Grundlagen basieren. Das beutet, Vermieter können die Miete nicht willkürlich erhöhen.
Oftmals ist außerdem in der Regel eine schriftliche Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung erforderlich. Sollten Sie eine Mieterhöhung erhalten, empfehle ich Ihnen die Form und Frist der Mieterhöhung zu überprüfen. Mieter haben außerdem das Recht, die Zustimmung zu verweigern, wenn die Gründe für die Mieterhöhung nicht ausreichend dargelegt sind oder die Forderung unangemessen hoch erscheint.
Es ist wichtig, sowohl als Mieter als auch als Vermieter auf Mieterhöhungsverlangen richtig zu reagieren. Als Erstes sollte geprüft werden, ob die angegebenen Gründe für die Mieterhöhung zutreffen und ob die Höhe angemessen ist. Bei Zweifeln ist eine Beratung für Mietrecht empfehlenswert.
Mieterhöhungen sind ein komplexes Thema im Mietrecht, das sowohl für Mieter als auch Vermieter Herausforderungen birgt. Klarheit über die gesetzlichen Regelungen, die ortsübliche Vergleichsmiete und die eigenen Rechte ist essentiell. Eine rechtzeitige und fachkundige Beratung kann Ihnen dabei helfen, die richtigen Schritte zu unternehmen und eine wirtschaftlich vertretbare Lösung zu finden.
Ein offener Dialog zwischen Mieter und Vermieter ist in jedem Fall empfehlenswert und der Schlüssel zu einem fairen und ausgewogenem Miteinander zwischen Mieter und Vermieter.
Mietrechtsprobleme
Als Mieter wie als Vermieter einer Immobilie ist die Freiheit einen Mietvertrag abzuschließen durch eine große Zahl einschlägiger Rechtsnormen und eine noch größere Zahl von Urteilen von Amts- und Landgerichten bis hin zum Bundesgerichtshof stark reglementiert. Sich in dieser rechtlichen Materie zurechtzufinden ist nicht immer einfach und bringt eine Reihe von Herausforderungen und Feinheiten mit sich.
Es bedarf fundierter Kenntnisse des deutschen Mietrechts und der einschlägigen Rechtsprechung, um bei der Erstellung, Kündigung oder Prüfung von Mietverträgen fundierte und vor allen Dingen eine rechtssichere Beratung zu gewährleisten.
Von mir wird dieses Rechtsgebiet seit Jahrzehnten betreut und ich konnte dabei zahlreichen Mandanten, seien es Mieter oder Vermieter mit meiner Erfahrung zur Seite stehen.
Hierbei lag und liegt der Fokus immer auf praktikablen, rechtlich machbaren Lösungen. Neben dem Wohnungsmietrecht ist insbesondere auch das Gewerbemietrecht ein Schwerpunkt meiner Tätigkeit.
Im Folgenden einige rechtliche Fragestellungen, die in meiner täglichen Praxis häufig vorkommen und die ich für meine Mandanten bearbeite.
Kündigungsausschluss / Kündigungsverzicht
Kündigungsausschluss und Kündigungsverzicht – beide Begriffe beschreiben sog. Abreden im Mietvertrag, die Einfluss auf die Beendigung des Mietverhältnisses haben können.
Der Kündigungsausschluss, auch als „Kündigungsausschlussklausel“ bezeichnet, ist eine Vereinbarung im Mietvertrag, die festlegt, dass sowohl der Vermieter als auch der Mieter für einen bestimmten Zeitraum auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichten. Das bedeutet, dass während dieser Zeitspanne beide Parteien das Mietverhältnis mit der regulären Kündigungsfrist von 3 Monaten nach § 573 c Abs. 1 BGB nicht beenden können.
Der Kündigungsverzicht ähnelt dem Kündigungsausschluss, jedoch gibt es hier einen Unterschied. Beim Kündigungsverzicht handelt es sich um eine Absprache, bei der nur eine Partei, entweder der Vermieter oder der Mieter, auf ihr Kündigungsrecht verzichtet. Das bedeutet, dass die andere Partei weiterhin die Möglichkeit hat, das Mietverhältnis mit der regulären Kündigungsfrist zu beenden.
Sowohl der Kündigungsausschluss als auch der Kündigungsverzicht sind rechtlich gesehen nicht uneingeschränkt möglich. Die Vertragspartner können vereinbaren, dass für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren (vgl. § 557a Abs. 3 BGB) die Kündigung ausgeschlossen wird. Das bedeutet, Mieter wohnen dann in diesen vier Jahren sicher, ihnen kann, solange sie die Miete pünktlich zahlen, nicht gekündigt werden. Aber umgekehrt kommen auch sie vier Jahre lang nicht aus dem Mietvertrag heraus. Ein längerer Zeitraum wäre nach geltendem Recht unwirksam.
Es ist wichtig zu beachten, dass gesetzliche Kündigungsgründe, wie beispielsweise schwerwiegende Vertragsverletzungen, trotz eines Kündigungsausschlusses weiterhin Anwendung finden können.
Vergleichsmiete
Mit der ortsüblichen Vergleichsmiete möchte der Gesetzgeber die Miete in einem bestimmten Rahmen halten. Ziel ist es, den Mieter vor überhöhten Mieten zu schützen. Vergleichsmieten finden Sie im örtlichen Mietspiegel, wenn in der Gemeinde oder Stadt ein solcher erstellt worden ist.
Die Ermittlung der Vergleichsmiete erfolgt durch einen Vergleich mit Mieten ähnlicher Wohnungen in der gleichen Lage und Ausstattung. Hierbei werden Faktoren wie Größe, Lage, Ausstattung, Baujahr und Zustand der Wohnung berücksichtigt.
Die Vergleichsmiete hat für beide Parteien eine wichtige Bedeutung. Mieter können anhand der Vergleichsmiete prüfen, ob ihre Miete angemessen ist oder ob sie möglicherweise überhöht ist. Vermieter wiederum stellen fest, ob Sie Ihre Wohnung tatsächlich zu ortsüblichen Preisen vermietet haben oder ob nicht mittlerweile der einmal, vielleicht vor Jahren, vereinbarte Mietzins mittlerweile deutlich höher liegt.
Mietpreisbremse
Um Mietpreise „einzubremsen“ und damit Mieter vor zu hohen Belastungen zu schützen, wurde in vielen Städten Deutschlands die sog. „Mietpreisbremse“ eingeführt. Geregelt ist sie in § 556 d Abs. 1 BGB. Der Kernpunkt besagt, dass die Miete (Kaltmiete) in Gebieten mit angespannten Wohnungsmarkt bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um 10% übersteigen darf.
Ob ein Wohnungsmarkt als angespannt gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer selbst.
Wenn Sie feststellen, (z.Bsp. durch einen Blick in den veröffentlichten Mietenspiegel) dass Ihre Miete zu hoch ausfällt, sollte Sie diesen Umstand beim Vermieter schriftlich rügen. Legen Sie dar, um welchen konkreten Betrag die mietvertraglich vereinbarte Miete unter Berücksichtigung des 10 % Zuschlags überhöht ist.
Solange Sie sich mit dem Vermieter nicht auf eine Senkung der Miete haben einigen können, sollten Sie den mietvertraglich vereinbarten Zins unter Vorbehalt zahlen.
Schweigt Ihr Vermieter auf die Rüge oder kann er die überhöhte Miete nicht nachvollziehen, sollten Sie spätestens jetzt eine Rechtsberatung aufsuchen.
Es gibt allerdings vier Fälle, bei denen die Mietpreisbremse nicht gilt! Die entsprechenden Ausnahmen sind:
- Berücksichtigung der Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB)
- Durchgeführte Modernisierung innerhalb der letzten drei Jahre (§ 556e Abs. 2 BGB)
- Neubau nach dem 1. Oktober 2014 (§ 556f Satz 1 BGB)
- Wohnungen nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB)
Ob Ihre Miete der sog. Mietpreisbremse unterliegt und Sie die bereits bezahlte Mietüberhöhung zurückfordern können oder Ihr Mietvertrag möglicherweise einer Ausnahme unterliegt, ist stets eine individuelle Überprüfung.
Spätestens hier sollten Sie sich fachlichen Rat holen, den ich Ihnen gerne gebe.
Ein starker Schutz für Sie und Ihre Rechte.
Nutzen Sie meine jahrzehntelange Erfahrung in Theorie und Praxis für Ihr Anliegen.