Wohnungseigentumsrecht
Kompetente Beratung vom Rechtsanwalt für Immobilienrecht
Sie kaufen oder verkaufen eine Eigentumswohnung
Beim Kauf einer Eigentumswohnung stellt sich häufig die Frage, besser eine gebrauchte Wohnung oder lieber eine neue Wohnung zu erwerben.
Beim Verkauf stellt sich eher die Frage, mit oder ohne Makler.
Die Antwort auf die zu treffende Entscheidung hängt zum einen von Ihren individuellen Bedürfnissen ab, zum anderen davon, wie sicher sind Sie in der Markteinschätzung Ihrer Immobilie und wie erfahren sind Sie in der Vermarktung.
Jede Entscheidungen kann für Ihre individuellen Bedürfnisse richtig sein. Einige grundsätzliche Dinge sollten Sie aber für sich geklärt haben oder klären.
Ich bin Ihr Ansprechpartner mit einem umfassendem Service rund um das Wohnungseigentumsrecht WEG-Recht Berlin und Bundesweit.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung
Bei einer gebrauchten Wohnung sollten Sie einen Bau-Fachmann zur Begutachtung an Ihrer Seite haben. Mängel, die Sie beim Kauf übersehen, können Sie nachher teuer zu stehen kommen. Aber auch wenn Sie sich für den Kauf einer Neubauwohnung entscheiden, gibt es juristisch wie baufachlich einiges zu beachten. Bei Neubauten haben Sie den Vorteil, Ihre eigenen Vorstellungen realisieren zu lassen, wenn die Wohnung noch im Stadium der Planung ist. Das ändert jedoch nichts daran, dass es Mängel geben kann, sich die Fertigstellung verzögert oder im schlimmsten Fall der Verkäufer vor Fertigstellung der Wohnung in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät („Pleite geht“).
Je nach Immobilienart (neu oder gebraucht) müssen Sie unterschiedliche Aspekte berücksichtigen, die es sinnvoll und wirtschaftlich vernünftig erscheinen lassen, sowohl einen Baufachmann als auch einen spezialisierten Anwalt um Rat zu fragen.
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung
Ähnliches gilt beim Verkauf Ihrer Wohnung. Hier wird ein Notar zwar den wesentlichen Part bei der Vertragsgestaltung übernehmen und Sie können sicher sein, dass der notarielle Vertrag die Interessen von Käufer und Verkäufer ausreichend berücksichtigt.
Aber: Ein Notar ist der neutrale Mittler zwischen Käufer und Verkäufer und darf Sie nicht individuell juristisch beraten. Es ist deshalb immer sinnvoll, wenn der eigene Rechtsanwalt noch einmal einen Blick auf den Vertrag wirft.
Wichtig ist aber auch, wenn Sie nicht aus dem Immobiliengeschäft kommen, dass Sie eine Immobilienfachfrau oder einen Immobilienfachmann an Ihrer Seite haben, der Sie seriös und kompetent berät und den Verkauf für Sie steuert.
Sie sollten aber unbedingt darauf achten, dass die/der Makler/in entweder eine langjährige nachgewiesene berufliche Erfahrung hat oder Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD) ist.
Sie kaufen ein Haus
“Gemäß §311 des Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) benötigen Veträge über Gründstücke, das Vermögen und den Nachlass der notariellen Beurkundung, da sie sonst nicht gültig sind.”
Auch wenn ein Haus kein Grundstück ist, steht es doch auf einem solchen und deshalb fallen Kaufverträge über Häuser unter diese Verpflichtung.
Beurkundung grundsätzlich vor einem Notar
Der Notar ist nach seinem gesetzlichen Auftrag der neutraler Mittler zwischen Verkäufer und Käufer. Er hat dafür zu sorgen, dass der Kaufvertrag zwischen den Parteien nicht einseitig zu Lasten einer der Parteien gestaltet ist. Erst mit der Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrags kommt ein rechtlich verbindlicher Immobilienverkauf zustande. Mögliche andere Vereinbarungen, die ohne notarielle Beurkundung im Vorwege geschlossen werden, seien sie nun mündlich oder schriftlich, berechtigen und verpflichten zu nichts. Auch sogenannte schriftliche Vorträge sind ohne notarielle Beurkundung unwirksam.
Im Regelfall erhalten sowohl Verkäufer und Käufer einen vom Notar ausgearbeiteten Vertragsentwurf. Dieser ist zwar meist auf Initiative des Verkäufers erstellt, der Notar muss ihn aber so gestalten, dass die Interessen beider Parteien angemessen berücksichtigt werden. Dieser Vertragsentwurf wird vom Notar an die Beteiligten versandt und Sie haben grundsätzlich mindestens 14 Tage Zeit, um diesen vor Beurkundung kritisch zu prüfen. Geringfügige Änderungen im Vertrag können grundsätzlich auch noch während der notariellen Beurkundung vorgenommen werden. Bevor Sie allerdings Ihre Unterschrift beim Notar unter das Vertragswerk setzen, sollten Sie ganz sicher sein, dass Sie alle rechtlichen Formulierungen verstanden haben und alle Details eindeutig geregelt sind.
Er liest beim Notartermin den gesamten Vertrag vor und klärt über noch auftretende Unklarheiten auf. Da der Notar neutraler Mittler zwischen Käufer und Verkäufer ist, kann und darf er Ihnen Klauseln aus dem Vertrag zwar erläutern, er darf jedoch keine rechtliche Beratung zu Ihren Gunsten vornehmen.
Was Sie auf jeden Fall noch beachten müssen, ist die Pflicht zur Zahlung der Notargebühren nach der gesetzlich festgelegten Gebührentabelle. Sobald ein Termin vereinbart wurde, kann der Notar die Kosten in Rechnung stellen, dies gilt auch dann, wenn der Termin von einem der Vertragspartner abgesagt wurde. Derjenige, der den Termin abgesagt hat, muss die Kosten tragen.
Mein dringender Ratschlag:
Vereinbaren oder bestätigen Sie immer erst einen Notartermin, wenn Sie sicher sind dass:
• Alle rechtlinien Details für Sie klar sind.
• Die Immobilienfinanzierung inklusive schriftlicher Finanzierungszusage feststehen.
Allgemein sollten Sie aber immer darauf achten, dass folgende grundsätzliche Vertragsinhalte in dem Kaufvertrag geregelt sind:
• Angaben zu Vertragsparteien
• Beschreibung Kaufvertragsgegenstand
• Kaufpreis und Zahlungstermin
• Zahlungsmodalitäten
• Datum wirtschaftlicher Übergang und Übergabe der Immobilie
• Gewährleistungsregelungen (z.B. Rücktrittrecht bei versteckten Mängeln)
• Verzugszinsenregelung
• Besondere Vereinbarungen (z.B. Gegenstände im Haus, Renovierungen)
Sollten Sie spezielle Fragen haben, stehe ich Ihnen hierfür zur Verfügung.
Nachfolgend gebe ich Ihnen einige Hinweise, die insbesondere für Käufer interessant sein dürften.
Zunächst gilt wie bei allen Immobilien-Kaufverträgen:
Verträge über Immobilien bedürfen gemäß § 311b des Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) der notariellen Beurkundung, da sie sonst nicht gültig sind. Dies gilt für gebrauchte Immobilien ebenso wie für Immobilien, die erst neu errichtet werden.
Was Sie in jedem Fall beachten sollten:
Kaufvertrag vom Bauträger und Teilungserklärung
Zwei wichtige Verträge, die untrennbar zusammenhängen und immer beide sehr intensiv juristisch geprüft werden sollten und Ihnen grundsätzlich mindestens 14 Tage vor der Beurkundung vorgelegt werden müssen.
Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie aber nicht nur die Wohnung, die in den Verträgen als Sondereigentum beschrieben ist, sondern Sie werden Teil einer Eigentümergemeinschaft und erhalten einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Was der Gemeinschaft und damit auch Ihnen gehört, sollte bereits im Kaufvertrag ausgeführt und genau beschrieben werden.
Genauso wichtig wie der Kaufvertrag ist aber die Teilungserklärung, auf die im Kaufvertrag immer Bezug genommen werden muss und Ihnen rechtzeitig vor der Beurkundung ebenfalls übergeben wird. Diese regelt die rechtlichen Verhältnisse der Eigentümer untereinander.
Ich habe Ihnen einmal einige Punkte zusammengestellt, die Sie bei dem Kauf einer Eigentumswohnung beachten sollten.
• Größe und Lage der Eigentumswohnung sowie Wohnungsnummer (siehe hierzu auch Aufteilungsplan)
• Sondereigentum: Räume, die zum Sondereigentum und damit alleinigem Besitz des Eigentümers gehören, sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes (Keller, Dachboden, Balkon, Garage, etc.)
• Nutzungsrechte für Gemeinschaftseigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört
• Sondernutzungsrechte (Privilegierte Nutzungsrechte an Rasenflächen, Parkplätzen oder Abstellplätze)
• Gemeinschaftsordnung (beinhaltet u.a. die Kostenregelungen für Instandsetzungen, Instandhaltungen von Gemeinschaftseigentum, Fahrstuhl o.ä.; zudem Rechte und Pflichten und Gebühren für Wasser und Strom)
• Miteigentumsanteil (Höhe der Abgaben, die für Instandhaltungsrücklagen oder Investitionen für Renovierungen am Gemeinschaftseigentum bezahlt werden müssen)
• Anzahlungen (sollte die Immobilie bei Verkaufszeitpunkt noch nicht fertiggestellt sein)
Einiges wird im Kaufvertrag geregelt, vieles jedoch in der Teilungserklärung, die ein fundamentaler und wichtiger Bestandteil des Kaufvertrages ist und der Sie genausoviel – wenn nicht mehr- Aufmerksamkeit schenken sollten wie dem Kaufvertrag.
Ein starker Schutz für Sie und Ihre Rechte.
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